Compraventa de vivienda en Madrid: guía paso a paso

Comprar una vivienda en Madrid no es complicado si se conoce el proceso de antemano. Las fases están bien definidas por la ley y la práctica notarial española, y cada una tiene sus tiempos y sus condiciones. Lo que genera problemas —retrasos, costes inesperados, conflictos con el vendedor— casi siempre se origina en no haber entendido bien alguna de esas fases antes de comprometerse con ella. Esta guía recorre el proceso completo.

De la búsqueda a la oferta: las fases previas al arras

La búsqueda activa de vivienda en Madrid empieza antes de que llegue la primera visita. El primer paso es definir criterios reales —zona, tipología, superficie mínima, presupuesto máximo incluyendo gastos— y no solo preferencias ideales. Esa diferencia parece obvia pero no siempre se aplica: muchas búsquedas se alargan semanas porque los criterios de partida son demasiado amplios o internamente contradictorios.

Una vez identificada una propiedad de interés, el comprador hace una oferta. En Madrid, esto no suele formalizarse por escrito en esta fase —a diferencia de otros mercados anglosajones— sino que se negocia de manera verbal o por email entre las partes o sus representantes. El precio, los plazos y las condiciones de la operación se acuerdan antes de firmar nada. Solo cuando hay acuerdo en los términos principales se pasa al arras.

El análisis de la propiedad debe hacerse antes de firmar el arras, no después. Una vez firmado y entregado el depósito, el comprador tiene difícil marcha atrás sin perder la señal. La due diligence —verificación registral, cargas, situación urbanística, estado de la comunidad— debe hacerse en paralelo a la negociación del precio, no como paso posterior. Para saber exactamente qué verificar, la guía sobre due diligence inmobiliaria en España cubre este proceso con detalle.

El contrato de arras: qué es y por qué importa

El arras es el contrato privado que formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor antes de la escritura notarial. Es el documento que convierte una negociación verbal en un compromiso legal vinculante para ambas partes.

La modalidad más habitual en España es el arras penitenciales, reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. El comprador entrega una cantidad —normalmente el 10% del precio de compra— como señal. Si el comprador se retira, pierde esa cantidad. Si el vendedor se retira, está obligado a devolver el doble. Esta simetría da protección real a ambas partes y es la que hace del arras un instrumento práctico y ampliamente aceptado.

El contrato de arras debe recoger con precisión el precio acordado, el plazo para elevar a escritura pública, las condiciones suspensivas si las hay —por ejemplo, condicionamiento a la obtención de financiación hipotecaria— y la descripción precisa del inmueble con su referencia catastral. Un arras mal redactado o con condiciones ambiguas es fuente de conflictos posteriores.

Los impuestos y los gastos: cuánto hay que reservar

Los gastos asociados a una compraventa en Madrid son conocidos y predecibles si se calculan antes de firmar. El error habitual es no haberlos presupuestado desde el principio.

Para vivienda de segunda mano, el principal impuesto es el ITP —Impuesto de Transmisiones Patrimoniales—, que en la Comunidad de Madrid está al 6% sobre el precio escriturado. Es uno de los tipos más bajos de España. Para vivienda nueva, se sustituye por IVA al 10% más AJD al 0,75%.

A esto hay que añadir los honorarios notariales —entre 600 y 1.500 euros según el precio de la operación—, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad —entre 400 y 1.000 euros—, y los honorarios de abogado si se cuenta con asesoramiento jurídico propio, que suelen situarse alrededor del 1% del precio de compra.

En total, los gastos e impuestos para una vivienda de segunda mano en Madrid suponen habitualmente entre un 8% y un 10% adicional sobre el precio de compra. Para no residentes hay consideraciones fiscales adicionales que se cubren en detalle en la guía sobre cómo comprar un piso en Madrid siendo no residente.

La escritura notarial y el registro: el cierre

La escritura pública de compraventa es el acto por el que la propiedad cambia formalmente de manos. Se firma ante notario, con presencia —física o representada por poder notarial— de comprador y vendedor. En ese momento se paga el saldo restante del precio de compra mediante transferencia bancaria desde cuenta española.

El notario verificará la identidad de las partes, la coincidencia entre los términos acordados y los del contrato de arras, y la situación registral y catastral de la finca. Una vez firmada la escritura, el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad puede tardar entre una y cuatro semanas según la carga del registro.

En Aedara coordinamos el proceso completo de compraventa: búsqueda, negociación, due diligence, coordinación con abogado y notario hasta la firma. Si estás buscando vivienda en Madrid y quieres apoyo en todo el proceso, cuéntanos tu proyecto.