Due diligence inmobiliaria en España: qué verificar antes de comprar

La due diligence inmobiliaria es el proceso de verificación que debe hacerse sobre una propiedad antes de comprometerse a comprarla. No es un trámite opcional ni una precaución para casos extremos: es el paso que permite saber con certeza qué se está comprando y si hay problemas que afectan al precio, a la viabilidad de la operación o a la tranquilidad del comprador una vez propietario. Esta guía cubre las cuatro áreas que siempre deben verificarse.

El Registro de la Propiedad: la primera consulta

El Registro de la Propiedad es el primer archivo que debe consultarse en cualquier operación inmobiliaria en España. Contiene la descripción oficial del inmueble, la identidad del propietario registral y todas las cargas, gravámenes o limitaciones que pesan sobre la finca.

La nota simple registral es el documento básico de consulta: recoge titular actual, descripción de la finca —superficie, linderos, referencia registral— y cargas existentes. Se puede obtener de forma telemática y su coste es reducido. Sin embargo, para una due diligence completa conviene ir más allá de la nota simple y solicitar una copia del historial registral completo, que muestra las transmisiones anteriores y el origen de las cargas activas.

Las cargas más habituales que pueden aparecer son hipotecas no canceladas registralmente —aunque la deuda esté pagada, si la cancelación no se inscribió sigue figurando—, servidumbres de paso, embargos o anotaciones preventivas de procedimientos judiciales en curso. Cada una tiene implicaciones distintas: algunas son subsanables antes del cierre, otras pueden ser motivo suficiente para reconsiderar la operación.

Deudas con la comunidad y el IBI

Un aspecto que no aparece en el Registro pero que puede generar costes significativos es la situación de la vivienda respecto a la comunidad de propietarios y al Impuesto de Bienes Inmuebles.

El vendedor está obligado a presentar en el momento de la firma notarial un certificado del administrador de la finca acreditando que el piso está al corriente de pago con la comunidad. Sin embargo, ese certificado solo refleja la situación en la fecha de emisión. Para una verificación más completa, conviene preguntar directamente a la comunidad o al administrador si hay derramas aprobadas pendientes de ejecutar —obras en el edificio que se van a cobrar en los próximos meses— ya que estas no siempre aparecen en el certificado estándar.

El IBI es el impuesto municipal sobre bienes inmuebles. Las cuotas impagadas generan deuda con el Ayuntamiento que sigue a la finca, no al propietario: si compras una vivienda con IBI atrasado, heredas esa deuda. Pedir al vendedor los últimos cuatro recibos del IBI pagados —que es el plazo de prescripción habitual— es una verificación básica que no debería omitirse.

Situación urbanística y licencias

La situación urbanística del inmueble es una área que sorprende a compradores que vienen de otros países donde esta verificación no es habitual. En España, especialmente en viviendas de cierta antigüedad, hay casos de superficies construidas sin licencia, obras realizadas sin comunicación al Ayuntamiento o usos no permitidos por la normativa urbanística.

La herramienta de consulta es el informe urbanístico municipal, que puede solicitarse al Ayuntamiento. En él se verifica que la vivienda tiene la calificación correcta, que no hay expedientes sancionadores abiertos y que la superficie registral coincide con la realidad catastral.

Para vivienda de obra nueva, la due diligence urbanística se enfoca en la licencia de primera ocupación —que acredita que el edificio ha pasado las inspecciones municipales y está habilitado para ser habitado— y en el certificado de fin de obra expedido por el arquitecto director. Sin esos documentos, no debería firmarse ningún contrato. La guía sobre comprar obra nueva en Madrid cubre con más detalle las particularidades de la due diligence en este tipo de operaciones.

Due diligence para compradores no residentes

Los compradores no residentes tienen algunas consideraciones adicionales en el proceso de due diligence que conviene anticipar.

La primera es la verificación fiscal de la operación: en una compraventa donde el vendedor es no residente en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de escritura e ingresarlo a la Agencia Tributaria en concepto de retención del IRNR. Si el vendedor es residente, esta retención no aplica. Verificar la residencia fiscal del vendedor antes de la firma evita sorpresas en el notario.

La segunda es la coordinación con el banco si la operación requiere financiación hipotecaria. Los bancos españoles hacen su propia tasación de la propiedad y pueden rechazar financiar si hay cargas no canceladas o irregularidades urbanísticas. Haber hecho la due diligence antes de presentar la solicitud hipotecaria evita que el proceso se bloquee en una fase avanzada.

Para una visión completa de todo el proceso de compra siendo no residente —desde el NIE hasta la escritura— la guía sobre cómo comprar un piso en Madrid siendo no residente es el punto de partida más útil.

En Aedara coordinamos la due diligence como parte del proceso de compra, con abogados especializados en propiedad inmobiliaria. Si estás en fase de análisis de una propiedad en Madrid, cuéntanos en qué punto está la operación.