Impuestos al comprar vivienda en Madrid: todos los costes reales

Cuando calculas el presupuesto para comprar una vivienda en Madrid, el precio del piso es solo una parte de la ecuación. A ese importe hay que sumar impuestos y gastos que oscilan entre el 8 % y el 13 % del precio de compra, dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Es uno de los puntos que más sorprende a compradores internacionales que llegan sin este contexto.

Primera distinción: vivienda nueva o de segunda mano

El tratamiento fiscal cambia radicalmente según la naturaleza de la vivienda:

• Vivienda nueva (primera transmisión, directamente del promotor): se paga IVA (10 % del precio) más Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Vivienda de segunda mano (reventa entre particulares o empresas sin IVA): se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), sin IVA ni AJD.

Esta distinción es fundamental. El 95 % de las transacciones en barrios consolidados como Salamanca, Chamberí o Retiro son de segunda mano.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — segunda mano

El ITP es el principal impuesto en la compra de vivienda de segunda mano. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que el tipo puede variar entre regiones. En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6 % sobre el precio escriturado.

Este es uno de los tipos más bajos de España. Regiones como Cataluña aplican el 10 % o incluso el 11 %, lo que hace que comprar en Madrid sea comparativamente ventajoso desde el punto de vista fiscal.

| Precio de compra | ITP en Madrid (6 %) | |---|---| | 300.000 € | 18.000 € | | 500.000 € | 30.000 € | | 800.000 € | 48.000 € | | 1.200.000 € | 72.000 € |

El ITP se paga a la Comunidad de Madrid en el plazo de 30 días desde la firma de la escritura pública.

IVA y AJD — vivienda nueva

Si compras directamente al promotor una vivienda nueva, los impuestos son:

• IVA: 10 % sobre el precio de compra. Para viviendas de protección oficial (VPO), el tipo reducido es del 4 %.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): en la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 0,75 %. Se aplica sobre el precio escriturado. Hay reducciones para jóvenes menores de 35 años (0,5 %) y para viviendas de protección oficial.

Ejemplo para una vivienda nueva de 500.000 €:

• IVA: 50.000 €
• AJD: 3.750 €
• Total impuestos: 53.750 €

Gastos notariales y de registro

Además de los impuestos, la compraventa implica gastos fijos que dependen del precio de la operación:

Notaría: Los aranceles notariales están regulados y se calculan en función del precio escriturado. Para una operación de 500.000 € los honorarios suelen estar entre 700 € y 1.200 €. Si hay hipoteca, los gastos notariales del préstamo corren a cargo del banco (desde 2019, tras la reforma hipotecaria).

Registro de la Propiedad: La inscripción de la compraventa en el Registro tiene un coste que ronda el 50-70 % de los honorarios notariales. Para la misma operación de 500.000 €, entre 400 € y 700 €.

Gestoría: Si contratas un gestor para la tramitación (recomendable, sobre todo para compradores no residentes), los honorarios oscilan entre 300 € y 600 €. Si hay hipoteca, el banco suele imponer su propia gestoría.

Resumen completo de gastos — vivienda de segunda mano

Para un piso de segunda mano de 500.000 € en Madrid:

| Concepto | Coste estimado | |---|---| | ITP (6 %) | 30.000 € | | Notaría | 900 € | | Registro | 500 € | | Gestoría | 400 € | | Total gastos | ~31.800 € | | Porcentaje sobre precio | ~6,4 % |

Para una vivienda nueva de igual precio (500.000 €):

| Concepto | Coste estimado | |---|---| | IVA (10 %) | 50.000 € | | AJD (0,75 %) | 3.750 € | | Notaría | 900 € | | Registro | 500 € | | Gestoría | 400 € | | Total gastos | ~55.550 € | | Porcentaje sobre precio | ~11,1 % |

Consideraciones para compradores no residentes

Los no residentes pagan exactamente los mismos impuestos que los residentes en la compra. No hay recargo por ser extranjero ni por residir fuera de España.

Sin embargo, hay dos aspectos específicos que merecen atención:

Retención del 3 % (IRNR): Si el vendedor es no residente en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo en Hacienda. Esto no afecta al comprador residente ni al comprador que adquiere de un vendedor residente, pero es relevante si compras a otro extranjero no residente.

Hipoteca sobre el precio real: Los bancos españoles suelen financiar hasta el 60-70 % del valor de tasación para no residentes (frente al 80 % habitual para residentes). Esto afecta al capital que necesitas tener disponible antes de la compra. Puedes ver los detalles en nuestra guía sobre hipoteca en España para no residentes.

¿Qué no está incluido en estos cálculos?

Hay costes adicionales que no forman parte de los impuestos pero que aparecen en la compraventa:

Agencia inmobiliaria: En Madrid, la comisión de la agencia suele pagarla el vendedor (entre el 3 % y el 5 % del precio). Algunas agencias cobran al comprador, pero no es la práctica habitual.

Tasación: Si vas a pedir hipoteca, la tasación corre siempre a cargo del comprador. Coste típico: 300-600 €.

Traducción e interpretación: Para compradores que no hablen español y necesiten asistencia en la notaría, hay que prever este coste (200-500 € dependiendo de la duración).

IBI y plusvalía municipal: Son impuestos del vendedor, no del comprador, aunque conviene verificar que están al corriente antes de firmar.

Cuándo y cómo se pagan los impuestos

Los plazos son estrictos y su incumplimiento genera recargos automáticos:

• ITP e IVA: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
• AJD: mismo plazo que el ITP.
• Registro: no tiene plazo legal, pero conviene inscribir cuanto antes para proteger la propiedad frente a terceros.

El pago se realiza en la Oficina Liquidadora de la Comunidad de Madrid o, más habitualmente, a través de la gestoría que lleva la operación. El modelo a presentar es el 600 (para ITP y AJD).

El precio por metro cuadrado en Madrid y los impuestos

El coste fiscal de la compra está directamente ligado al precio escriturado. En barrios como Salamanca o Jerónimos, donde el precio por metro cuadrado supera los 7.000-8.000 €, los impuestos de una compra de 80 m² pueden superar los 35.000 €. En zonas más asequibles del extrarradio, la misma superficie puede implicar una carga fiscal de 12.000-15.000 €.

Entender estos costes desde el principio permite calcular correctamente el presupuesto total, evitar sorpresas en la notaría y planificar la financiación con los datos reales.

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Referencias:

• Comunidad de Madrid — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
• Agencia Tributaria — Modelo 600. Declaración-liquidación del ITP y AJD.
• Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.